Nemovitosti-vykup.cz

Ve Vídni roste nové město pro dvacet tisíc lidí.

Jak to vypadá, když nestaví kmotři.

Ve Vídni roste nové město pro dvacet tisíc lidí.

autor. JURIS REAL

Jak to vypadá, když nestaví kmotři.

Na místě bývalého vídeňského letiště roste "chytrá" čtvrť, kde na jednoho obyvatele připadá jen 0,7 místa pro automobil. Více se počítá s koly a hromadnou dopravou. Bydlení i práci tady má najít dvacet tisíc lidí. Naše metropole podobný projekt marně hledá.

Výhled z bytu přímo na jezero, na nákupy stačí seběhnout jen do přízemí domu a za prací dojít do vedlejší ulice. Podle plánu najdete v nové vídeňské čtvrti Aspern vše potřebné jen pár kroků od sebe. Navíc bude právě vznikající "chytré" město šetrné k životnímu prostředí. Domy si potřebnou elektrickou energii vyrobí částečně samy a systém senzorů zvládne regulovat vytápění. A nechybí ani další vymoženosti - cestu ulicemi a parky si noví obyvatelé budou moci zkrátit třeba na vypůjčeném elektrokole. Na 240 hektarech na severovýchodě Vídně vzniká nová městská čtvrť Aspern pro dvacet tisíc lidí. V místě bývalého letiště bylo vytvořeno umělé jezero a kolem něj se postupně vybuduje 8 500 bytů. Projekt Seestadt, tedy Jezerní Město, počítá s obchody, kancelářemi, průmyslovým parkem i podporou start-upů. Celkově má vzniknout dvacet tisíc pracovních míst. Až 40 procent střech domů má být pokryto solárními panely, podporovat se bude i ekologicky šetrná doprava.

Na severovýchodním okraji rakouské metropole, na ploše bývalého letiště o rozloze 240 hektarů, nyní vyrůstá nové město pro dvacet tisíc lidí. Vznikne v něm také stejný počet pracovních míst. Za pozornost stojí i to, že obří investiční projekt není pouze v soukromých - privátních rukou. Proměnu nevyužívaného letiště na novou městskou čtvrť má na starosti společnost Wien 3420, založená právě pro tento účel. Majetkový podíl v ní drží Vídeň, rakouský stát a privátní investoři, konkrétně pojišťovací skupina VIG a skupina Erste. "Díky propojení veřejného a soukromého sektoru je projekt stabilní a zároveň mu nebudou chybět potřebné finanční zdroje," vysvětluje Stefan Stiglbauer, projektový manažer firmy Wien 3420. Celkové náklady na vybudování čtvrti Aspern se odhadují na čtyři miliardy eur, tedy v přepočtu přes 110 miliard korun. Samotné město Vídeň se bude na financování podílet částkou 136 milionů eur.

Na konečné stanici nedávno prodloužené linky U2 vídeňského metra není ani možné dohlédnout konce desítek více či méně dokončených budov. Ostatně jde o jeden z největších developerských projektů v Evropě. Vyrůstají tady nové ulice, parky, a před časem se zde dokonce hloubilo jezero. "Vytěženou zeminu jsme přimíchávali do betonu. Čím více zdejších materiálů využijeme, tím méně budou průjezdy náklaďáků zatěžovat obyvatele v okolí," vysvětluje Stefan Stiglbauer z Wien 3420. Tento přístup přitom dobře ilustruje, že v Aspernu přemýšlejí i o nejmenších detailech. "Chceme vytvořit živé, různorodé město. Prostě ráno půjdete do práce po hlavní ulici, koupíte si koláč nebo noviny. A jelikož tu vznikne spousta pracovních míst, možná se do zaměstnání dostanete i pěšky. V poledne si můžete zaplavat v jezeře a večer vyrazíte na koncert do kulturního centra," popisuje Stiglbauer s tím, že v Aspernu rozhodně nemá vzniknout jen noclehárna, ale takzvané "město krátkých cest", ve kterém se bude míchat bydlení, práce, obchody i vyžití pro volný čas. Je proto důležité, aby vše bylo v dosahu. Nesmí chybět ani zeleň, z celkových 240 hektarů bude zastavěno jen 100 hektarů. O Aspernu se mluví jako o "chytrém" městě především proto, že se v něm bude rozumně hospodařit s energiemi. Co to znamená v praxi, je vidět například na jediné dokončené budově v nové čtvrti, Technologickém centru IQ.

Ta vyrobí více energie, než je sama schopna spotřebovat. Stojí za tím důmyslný systém izolace a větrání. K výrobě energie se využívají fotovoltaické panely, ale i teplo vyzářené zaměstnanci centra. "Každý člověk je vlastně takový malý generátor," poznamenává s úsměvem Stiglbauer. Všechny chystané budovy rozhodně nebudou energeticky soběstačné, ale velká část energie by měla pocházet právě ze střešních solárních panelů. Na zavádění chytrých technologií s Aspernem úzce spolupracuje třeba koncern Siemens nebo energetická společnost Wien Energie. Lokalita bude vlastně takovou laboratoří, kde se řada nových systémů otestuje. "Dnes sice můžeme něco naplánovat, ale čtvrť se bude stavět řadu dalších let. Co když mezitím vědci přijdou s přelomovým nápadem?" vysvětluje Stiglbauer, proč nelze nyní přesně říci, jak budou veškeré "vychytávky" vypadat. "Vznikající město bude vybaveno řadou technologií pro automatizaci a řízení inteligentních budov," popisuje Mariana Kellerová ze Siemensu. Půjde třeba o systém distribuce elektrické energie z transformátorů do jednotlivých budov a obytných jednotek. Srdcem tohoto systému se stane městské datové centrum pro kontrolu a řízení počítačových systémů na základě takzvaných big data. Ta v reálném čase zpracovávají obrovské množství informací, které je nutné posbírat, analyzovat a propojit. Následně se pak dají využít pro řízení celého města. "Třeba systémy vytápění budou vybaveny senzory umožňujícími průběžně sledovat využívání energie, senzory umístíme také do celé elektrické sítě Aspernu," popisuje Kellerová. Vídeňský projekt podle jejích slov prověří fungování technologie chytrých sítí. Důraz se bude klást na max. možnou lokální výrobu a spotřebu elektrické energie, proto bude potřeba zvážit i možnosti jejího ukládání. Koncept chytrých měst a využití počítačů, senzorů a dat z nich je dnes lákadlem pro celou řadu firem a výrobců. Siemens se i proto chystá vytvořit obchodní model, který bude nové uspořádání odrážet.

Budoucí obyvatele čtvrti Aspern chtějí vídeňští plánovači nasměrovat také k tomu, aby jezdili méně autem. "Když ve Vídni postavíte nový byt, musí mít automaticky jednu garáž nebo stání pro auto. V Aspernu to neplatí, máme výjimku. Na jeden byt připadá pouze 0,7 místa v podzemních garážích. Ty navíc nenajdete v suterénu každého bytového domu, ale budou společné třeba pro celý blok," upozorňuje Stefan Stiglbauer. Jde o to, že pokud člověk musí vyrazit pro auto přes ulici nebo ještě dál, mnohdy raději pojede do práce městskou dopravou. A metrem je to z Aspernu do centra necelá půlhodina. Navíc je dost možné, že řada lidí skutečně najde práci v docházkové vzdálenosti od svého bytu. Dominantní postavení mají mít v Aspernu také jízdní kola. Se stáním pro bicykly se na rozdíl od aut v suterénech domů počítá. Už nyní jsou přímo u stanice metra venkovní "garáže", do nichž lze kolo zamknout. "Rozjedeme tady i systém sdílení kol a elektrokol," plánuje Stefan Stiglbauer. Obyvatelé Vídně budou také moci od roku 2015 používat takzvanou kartu mobility, která umožní neomezeně cestovat hromadnou dopravou a zároveň za určitý poplatek využívat sdílení aut, kol nebo elektrokol. Očekává se, že obyvatelé Aspernu budou osobním autem jezdit jen na 20 procent svých cest. Oproti tomu ve 40 procentech případů pojedou na kole a stejné množství odbudou pěšky nebo městskou dopravou.

Do nového Aspernu se mají první obyvatelé stěhovat už letos na podzim. Výstavba rozsáhlé čtvrti však bude průběžně pokračovat skoro 15 let - až do roku 2028. Společnost Wien 3420 koupila potřebné pozemky od města Vídně a postupně je zhodnocuje. Buduje základní infrastrukturu - silnice, chodníky, energetické sítě, ale třeba i parky a rekreační zóny. Musí se přitom držet generálního plánu, tedy základní "mapy", kterou pro oblast načrtl švédský architekt Johannes Tovatt. Je v ní určeno rozmístění obytných domů, zón pro podnikání, obchodů či škol. Jednotliví developeři si pak mohou koupit konkrétní pozemky a začít stavět. "Ještě před uzavřením dohody však rada složená z deseti nezávislých architektů posoudí, zda navrhovaná zástavba zapadá do generálního plánu. Kromě toho musí firma začít stavět hned," upozorňuje Stefan Stiglbauer. Smlouva totiž jinak pozbude platnosti. Uvedená klauzule má zabránit spekulacím s pozemky. Kvůli nim by totiž celá lokalita mohla zůstat rozestavěná déle, než je nezbytné. Obavy z toho, že se nová čtvrť nezaplní lidmi, ve Vídni rozhodně nemají. Rakouská metropole rozvojové plochy potřebuje. Nyní má 1,75 milionu obyvatel a jejich počet se dále zvyšuje. Už za třicet let může podle odhadů překročit dva miliony. "Vídeň je nejrychleji rostoucí velkoměsto v německy mluvících zemích," poznamenává Stefan Stiglbauer s tím, že rakouská metropole klidně mohla celou plochu v Aspernu zastavět bytovými domy. Prodávaly by se určitě dobře. "O každý z atraktivních bytů s výhledem na jezero se uchází až 60 zájemců," upozorňuje Stiglbauer. Ale touhle cestou se Vídeň rozhodně nechtěla vydat. Firmy by se rády podílely především na lukrativní stavbě bytů, v případě kanceláří je ale podle Stiglbauera situace o něco horší. A shánět developery ochotné vybudovat v lokalitě výrobní závody je podle jeho slov trochu oříšek. Jenže právě vznik pracovních míst představuje podle vídeňských vizionářů jeden z důležitých předpokladů úspěchu celého projektu.

Je však vůbec reálné, že se v Aspernu podaří vytvořit slibovaných dvacet tisíc pracovních míst? "Dali jsme si ambiciózní cíl," nepopírá Stefan Stiglbauer, věří ale v jeho naplnění. Už před časem postavila v jižní části lokality svůj závod automobilka Opel, dnes součást koncernu General Motors. Ve výrobně motorů našlo práci více než dva tisíce lidí. Poblíž buduje pobočku také švýcarská technologická firma Hoerbiger, která bude mít ve Vídni kromě výroby kompresorů také oddělení výzkumu a vývoje. Zaměstná celkem skoro šest stovek pracovníků. Budou se stavět i kanceláře, které využijí třeba menší nevýrobní firmy a ve kterých se vytvoří další nová pracovní místa. Díky spolupráci s Hospodářskou agenturou města Vídně vznikne v Aspernu i zázemí pro start-upy. "Chceme přitáhnout hi-tech firmy, které také cíleně oslovujeme. Jednak díky jejich příchodu vzniknou nová pracovní místa, jednak by se tyto společnosti mohly podílet na dalším rozvoji nejmodernějších technologií třeba pro přenos a sledování spotřeby energií," vysvětluje Stefan Stiglbauer. Nové pracovní příležitosti vzniknou také v obchodech, restauracích a dalších službách. Architekti stanovili jednotnou výšku prvního podlaží na pět metrů, aby byla prodejní místa dostatečně prostorná.

"Developeři budující jednotlivé domy se při podpisu smlouvy zavázali, že pronajímání obchodů svěří specializované společnosti," vysvětluje Stiglbauer. Ta stanoví výši nájmu pro jednotlivé podnikatele s ohledem na to, jak potřebný bude jejich sortiment pro obyvatele nové čtvrti. Rozumný nájem by tak měl platit třeba obchod s potravinami nebo trafika. Společnost, v níž bude mít opět podíl město, se zároveň postará o to, aby novou čtvrť nezaplavily třeba herny a noční kluby. Aspern bude při vytváření dalších pracovních míst těžit i z mezinárodně strategické polohy. Za necelou půlhodinku se obyvatelé z nové čtvrti dostanou metrem do centra Vídně. A pouhou hodinu autem jim zabere cesta do Bratislavy, takže se otevírají lepší možnosti i třeba pro spolupráci se Slovenskem.

Vídeň sází na dobře promyšlený architektonický plán, na technologické novinky a šetrnost k přírodě. Zní to vcelku logicky, ale rozhodně nejde při městském plánování a výstavbě o nic samozřejmého. Třeba v Praze na rozdíl od jiných velkých evropských měst zatím ucelenější koncepce proměny rozvojových území chybí. V Aspernu například nebude obří obchodní centrum, do kterého by zákazníci jezdili auty, ale naopak řada drobnějších prodejen, které mají oživit ulice. Vzniknou v přízemí bytových domů na hlavních třídách. Naopak srdcem nedávno schválené přestavby pražského smíchovského nádraží, které bude provádět společnost Sekyra Group, se má stát právě nákupní centrum, administrativní budovy zase prý utvoří bariéru mezi rušnými ulicemi a zónou pro bydlení. Určité vylepšení by u nás mohly přinést nové pražské stavební předpisy, které rada hlavního města schválila v polovině července. Překvapivě přehlednou a srozumitelnou formou říkají, co se kde může stavět. A co je důležité, respektují přitom různorodost metropole. Změnou k lepšímu je také sestavení týmu poradců, který má posuzovat klíčové zásahy do podoby hlavního města. Bude se zabývat i třeba tím, zda může na Vítězném náměstí v pražských Dejvicích vyrůst polyfunkční prosklená budova ironicky přezdívaná Lední medvěd. Skupina PPF miliardáře Petra Kellnera při jejím plánování narazila na odpor části místních obyvatel. V minulosti se v Praze stavělo dost nahodile. Jsou známé a v médiích popsané případy, kdy spekulanti kupovali levně pozemky, které nebyly určeny pro výstavbu, a s pomocí různých podnikatelů a "kmotrů" následně prosazovali změny územního plánu. Další podobnou strategií je příležitostné zmenšování zelených ploch, které mají ale sloužit pro rekreaci obyvatel. Dříve třeba různé vlivové skupiny tlačily na zástavbu žižkovského parku Parukářka. Nakonec ale neuspěly a výstavba se uskutečnila v menším rozsahu. Nyní vyrůstají domy například i v částečně chráněném Prokopském údolí. A v červnu rada hlavního města proti očekávání posvětila zástavbu v oblasti přírodního parku Vidoule. Na druhé straně jsou přitom v Praze zanedbaná místa, kterým by zástavba naopak prospěla, zatím tam ale vázne. Neutěšeně vypadá třeba Strahov. A je otázka, zda vznikne architektonická studie na jeho využití, nebo se lokalita postupně zastaví bytovými domy bez hlubší koncepce a nápadu. Na rozdíl od Vídně může být v Praze problém i to, že většina velkých rozvojových ploch je v soukromých rukou a město samo vlastní pouze jejich malé části. "Máme třeba menší pozemky u stanic metra," podotýká Tomáš Ctibor, který řídí pražský Institut plánování a rozvoje. Ovšem jedním dechem upozorňuje, že by česká metropole stejně nejspíš neměla na rozsáhlé investiční projekty peníze. Když je většina nebo celé území v rukou developera, možnosti města ovlivnit, co na pozemku vyroste, jsou přirozeně mnohem menší. V případě revitalizace Karlína nebo Smíchova přešel průmyslový areál do soukromých rukou už během privatizace v devadesátých letech. Další pražská rozvojová území leží v blízkosti vlakových nádraží Smíchov, Bubny či Nákladového nádraží Žižkov. I ta už jsou dnes zpravidla v soukromých rukou. Podle Tomáše Ctibora je například škoda, že státní organizace Správa železniční dopravní cesty nepřevedla třeba pozemky v Bubnech na město a místo toho je rovnou prodala developerovi. Samotná Praha a její představitelé tak opět stojí stranou. Půjde o podobný, ale řádově mnohem menší projekt než ve Vídni, celé rozvojové území má asi 60 hektarů, tedy čtvrtinu rozlohy Aspernu. "Chtěli bychom se zaměřit alespoň na přilehlé Výstaviště, které je v našem majetku, a taky na rozvoj pražského letiště," naznačuje budoucí plány Tomáš Ctibor. Ovšem v porovnání s vídeňskou čtvrtí pro dvacet tisíc lidí jde o drobné projekty, které jsou navíc teprve v zárodku.

Fórum

Vaše jméno:
Váš E-mail:
Text:
	Opište ověřovací kód z obrázku!
	Odesláním tohoto příspěvku poskytujete souhlas se zpracováním osobních údajů podle GDPR.