Nemovitosti-vykup.cz

Předpokládaná právní úprava SVJ v novém občanském zákoníku.

Jak již napovídá samotný název aktuality, bude tématem dnešního článku v poutavé formě plánovaná legislativní úprava vlastnictví bytů v chystaném občanském zákoníku.

Předpokládaná právní úprava SVJ v novém občanském zákoníku.

Jak již napovídá samotný název aktuality, bude tématem dnešního článku v poutavé formě plánovaná legislativní úprava vlastnictví bytů v chystaném občanském zákoníku.

Této problematice jsme se ostatně na našich internetových stránkách věnovali i v průběhu celého kalendářního roku a okolnosti nás vedou k tomu, že se této otázce budeme věnovat i v době adventní.

autor. JURIS REAL

Tisíce vlastníků bytů v České republice čeká zásadní právní změna. Vlastnictví bytů má totiž upravovat namísto dnešního zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "BytZ"), nový občanský zákoník. Ten v zásadě nijak převratně nemění "pravidla hry". I nadále se předpokládá, že SVJ bude specifickou právnickou osobou vzniklou za účelem zajišťování správy domu a pozemku s analogickými orgány jako dnes. Vlastníci bytů i nebytových prostor budou mít zhruba stejná práva a povinnosti jako dosud. Nicméně na druhou stranu nepůjde o právní normu, která by logicky odpovídala na všechny jejich praktické otázky. Plánovaný občanský zákoník totiž nebude obsahovat úplnou úpravu vlastnictví bytů. Přitom je kvalitní norma např. i základem pro dodržování férových sousedských vztahů. Předkladatelé nového návrhu občanského zákoníku vycházeli z toho, že občanský zákoník jako základní právní norma nemůže samozřejmě řešit všechny aspekty fungování společenství vlastníků jednotek, tedy všechny otázky této zvláštní právnické osoby, rozsah společných částí domu a výpočet podlahové plochy bytů. Trváme na názoru, že některé otázky musí nutně provádět (řešit) domovní řád. Kromě občanského zákoníku (pozn. jakéhosi kodexu soukromého práva) tak bude pro legislativní úpravu vlastnických vztahů nutný ještě další právní předpis, o kterém se zatím ještě nic neví, protože nebyl ani navržen, avšak návrh "nového občana" hovoří o prováděcím předpisu, čímž má nejspíš na mysli nařízení vlády. Současným vážným problémem je, když vlastník jednotky stavebně upravuje byt. Někteří neodpovědní vlastníci žijí mylně v přesvědčení, že si mohou dělat v bytě jakékoli stavební úpravy, čímž mohou ohrozit i ostatní vlastníky. Proto má mít vlastník povinnost umožnit do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu, byl-li k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.

Současná právní úprava pak byla podle našeho názoru podstatně ovlivněna rozsudkem Vrchního soudu v Praze ze dne 23. 1. 2009, sp. zn. 7 Cmo 160/2008, který k ustanovení §§ 11 a odst. 13 odst. 7 zejména judikoval, že:

1.) Usnesení shromáždění SVJ je neplatné z důvodu, že nebyla zjišťována usnášenischopnost před každým hlasováním o jednotlivých usneseních, ale pouze při zahájení jednání shromáždění; záznam o usnášeníschopnosti při každém jednotlivém usnesení neobsahoval ani zápis ze shromáždění SVJ; došlo k porušení ustanovení § 11 odst. 2 BytZ.

2.) Zákonná úprava v zákoně o vlastnictví bytů neumožňuje členům SVJ, kteří nebyli z jakéhokoliv důvodu přítomni na schůzi shromáždění SVJ, aby projevili svou vůli dodatečně i mimo shromáždění SVJ s navrhovaným usnesením. Toto právo není součástí práv vlastníků jednotek, a s dodatečným souhlasem vlastníka jednotky nepřítomného na schůzi nejsou proto spojeny zákonem předvídané právní následky.

3.) Obsahují-li stanovy SVJ ustanovení o možnosti členů nahlížet do určitých dokumentů SVJ, je porušením tohoto práva člena, jestliže mu je, k jeho žádosti, SVJ k nahlédnutí nepředloží (pozn. nová legislativní úprava již toto bude obsahovat).

Jak budou vypadat orgány společenství?

Nejvyšším orgánem (pozn. jakýmsi zákonodárným) bude i nadále shromáždění vlastníků jednotek. Občanský zákoník má zásadně zjednodušit hlasování na shromáždění. Pro schválení naprosté většiny záležitostí má stačit nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků bytů. Přísnější kvorum si mohou vlastníci schválit ve stanovách. Pouze ve výjimečných případech, kdy se mění velikost podílů na společných částech domu nebo když se výše příspěvků na správu domu a pozemku má stanovit jinak, než podle podílu na společných částech domu, pak má norma vyžadovat souhlas všech vlastníků jednotek. Např. stavební úpravy domu a změny vzhledu domu nyní vyžadují tříčtvrtinovou většinu všech hlasů vlastníků, což se zejména u úprav na stavební povolení zdá přiměřené. Návrh nového zákona řeší i možnost o určité záležitosti rozhodnout i mimo shromáždění, tedy písemnou formou. Jednak tehdy, kdyby bylo svoláno shromáždění, ale to by vzhledem k počtu hlasů přítomných vlastníků nebylo schopné se usnášet, a jednak i v jiných případech, jestliže by to připouštěly stanovy. Statutárním orgánem pak taktéž zůstává výbor společenství, ledaže stanovy určí, že je jím předseda SVJ. Stanovy mohou zřídit i další orgány. Jednou z převratných novinek je, že členem orgánu společenství může být nově i člověk, který nevlastní v domě žádnou jednotku.

Fórum

Vaše jméno:
Váš E-mail:
Text:
	Opište ověřovací kód z obrázku!
	Odesláním tohoto příspěvku poskytujete souhlas se zpracováním osobních údajů podle GDPR.