Nemovitosti-vykup.cz

Poslancům se zřejmě do voleb nepodaří schválit novelu zákona o vlastnictví bytů.

Z důvodu projednávání novely zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky tento týden, si dnes přineseme článek Vladimíra Čechlovského, který se touto problematikou dlouhodobě a obšírně zabývá.

Poslancům se zřejmě do voleb nepodaří schválit novelu zákona o vlastnictví bytů.

Z důvodu projednávání novely zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky tento týden, si dnes přineseme článek Vladimíra Čechlovského, který se touto problematikou dlouhodobě a obšírně zabývá.

autor. JURIS REAL

Majitelé bytů se do voleb už zřejmě nedočkají schválení zásadní novely zákona, která by odstranila některé vážné problémy, jež mají se správou společných částí domu. A to přesto, že novela je připravena ve Sněmovně na hlasování ve třetím čtením a na jejím obsahu existuje shoda napříč celým politickým spektrem. “Návrh novely zákona o vlastnictví bytů se nepodařilo projednat na právě skončené schůzi a je už jen malá naděje, že by byla vůle ji schválit ještě na poslední květnové schůzi před volbami,” řekla Právu Zdeňka Horníková, která s Janem Bürgermeistrem (oba ODS) návrh předložili. “Přesto se o to ještě určitě pokusíme. Novela by usnadnila život statisícům vlastníků bytů. Doufejme, že své kolegy přesvědčíme, že tato věc už nesnese další odklad. Pokud to totiž nestihneme do voleb, po nich by celý legislativní proces musel proběhnout znovu od začátku,” dodala Horníková. V čem má novela pomoci? Aby dnes majitelé bytů mohli o čemkoli hlasovat na shromáždění vlastníků, musí být přítomna nadpoloviční většina všech hlasů. To je v řadě společenství vlastníků jednotek (SVJ) kvůli nezájmu lidí nepřekonatelný problém. Důsledkem je, že se správa společného majetku v domě kvůli tomu úplně zastaví, což má negativní dopady na všechny vlastníky. Návrh umožňuje, že když se poprvé nesejdou vlastníci s více než polovinou hlasů, tak při náhradní schůzi bude stačit třetina všech hlasů. “Z hlediska právního postavení vlastníků, kdy by přítomní vlastníci s pouhou třetinou hlasů mohli rozhodovat byť jen o některých věcech týkajících se všech, to jistě není optimální řešení, ale snad je i tento snížený podíl hlasů ještě přijatelný. Je to rozhodně lepší, než když shromáždění nemůže rozhodnout vůbec,” řekl Právu odborník na bytové právo, pražský advokát JUDr. Marek Novotný (pozn. rovněž spoluautor uznávaného “beckovského” komentáře k zákonu o vlastnictví bytů). Novela zákona má také výslovně umožnit, aby vlastníci mohli - pokud to dovolí i jejich stanovy - hlasovat mimo shromáždění, tedy písemnou formou. Tedy tak, že výbor SVJ nebo kterýkoli vlastník jednotky předloží všem vlastníkům písemný návrh usnesení. I tímto způsobem se reaguje na to, že vlastníci nejsou schopni se často sejít a hlasovat. Při písemném hlasování by vlastník mohl návrh buď přijmout, nebo odmítnout. Počet hlasů rozhodný pro schválení toho kterého návrhu by byl stejný jako při hlasování na schůzi, ale vždy by se zjišťoval z hlasů všech vlastníků jednotek. “Nynější zákon sice písemné hlasování přímo nevylučuje, zejména je-li tento způsob hlasování upraven ve stanovách, ale vzhledem k závažnosti tohoto institutu a k nejasnému vývoji soudní praxe (podle jednoho nedávného rozhodnutí by takové hlasování nemělo být možné) bude nesporně velkým přínosem, když ho upraví zákon,” soudí JUDr. Novotný. “pod tou podmínkou ovšem, že návrh na takové hlasování bude moci podat pouze orgán společenství, nikoli tedy jen jednotlivý vlastník, to by v praxi způsobilo obrovské problémy” dodává. Podle jeho slov je také chyba, že v návrhu není dostatečně provázáno písemné hlasování a hlasování na schůzi. “Zvláště chybí, že i když se bude něco schvalovat písemnou formou, že by se věc měla předtím vždy projednat na shromáždění. A to proto, aby lidé měli možnost ještě před písemným hlasováním se k návrhu veřejně vyjádřit a vyměnit si svoje názory,” říká advokát. Návrh má dále umožnit, aby ke stavebním úpravám nebo udržovacím pracím společných částí domu stačil souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků. Nyní je k modernizaci a rekonstrukci, stavebním úpravám a opravám společných částí domu zapotřebí tříčtvrtinové většiny všech hlasů. “Vyžadovat 75 procent hlasů všech vlastníků jednotek ke všem stavebním úpravám a dokonce i jen k opravám v domě je skutečně nesmysl. Je to překážkou, aby se uskutečnily důležité záměry v domě, může to dokonce bránit revitalizaci domů” soudí JUDr. Novotný. Návrh má také umožnit, aby v případě těžkostí se zvolením výboru, což se nyní děje velmi často, mohlo shromáždění vlastníků zvolit do funkce pověřence i člověka, který není vlastníkem bytu v domě. Šlo by o jakéhosi manažera, který by byl namísto výboru statutárním orgánem a řídil správu objektu. Za to by měl nárok na odměnu. “Většina navrhovaných změn by byla pro vlastníky bytů přínosem. Právně upravovat tak závažné věci jen dílčí novelou zákona sice není ideální, ale mohlo by být alespoň nějakým řešením možná i pro několik dalších let, než bude přijat nový zákon o vlastnictví bytů,” uvedl advokát Novotný. Již nejméně od roku 2004 se totiž chystá nový zákon o vlastnictví bytů a stále není jasné, zda a kdy se do Sněmovny dostane (Čechlovský, V. Vlastníci bytů nemohou často nic rozhodnout, citován dne 24. 4. 2010 v Právu na straně 17).

K připravovanému novému znění zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (pozn. ne tedy pouze k jeho částečné legislativní novele) srov. zejména další článek Vladimíra Čechlovského, který byl na straně 16 citován v Právu už dne 9. srpna 2008 pod názvem Co změní nový zákon o vlastnictví bytů.

K výše uvedenému budeme na tomto místě citovat rozhovor Vladimíra Čechlovského s JUDr. Markem Novotným, který vyšel již 1. prosince 2007 v Právu na straně 17 pod názvem Specialista na bytové právo advokát Marek Novotný soudí: Vlastníci bytů hlasují především na schůzi.

Jaký je Váš názor na to, zda mohou vlastníci jednotek hlasovat o některé věci i mimo shromáždění?

Koncepce zákona spočívá v tom, že se hlasuje především na shromáždění. O tom není pochyb. Nicméně zákon hlasování členů společenství vlastníků mimo schůzi v některých případech nevylučuje, i když výslovně ani neupravuje. Z toho vycházejí i vzorové stanovy vydané nařízením vlády č. 371/2004 Sb., které hlasování mimo schůzi upravuje pro případ, kdy je zapotřebí souhlasu všech členů společenství.

Kdy je podle Vás možné hlasovat mimo shromáždění a kdy není?

Je zřejmě vyloučeno hlasovat mimo schůzi tam, kde je hlasovací kvórum založeno na přítomné většině. Tedy když je podle zákona či stanov nutno rozhodnout nadpoloviční nebo tříčtvrtinovou většinou z přítomných hlasů. Což bude v praxi naprostá většina případů. Pokud je ale zapotřebí k přijetí usnesení například 75 procent hlasů všech vlastníků, což vyžaduje zákon třeba u rekonstrukcí domu a u oprav společných částí domu, a vlastníci nejsou schopni se sejít na shromáždění, pak si myslím, že je možné i hlasování mimo schůzi. Ale za splnění dvou předpokladů.

Jakých?

Za prvé, že bude zajištěno, aby všichni vlastníci byli včas informováni o tom, že hlasování tímto způsobem proběhne, a tudíž mohli vyslovit k projednávané otázce veřejně svůj názor - vůči výboru i ostatním vlastníkům. A za druhé, že se záhy po hlasování všichni vlastníci dozvědí, jaký je jeho výsledek. To je důležité pro to, aby se mohli bránit proti přijatému usnesení způsobem, který jim umožňuje zákon. Není tedy přípustné, aby se o výsledku vůbec oficiálně nedozvěděli. Celý proces tedy nelze zjednodušit na to, že se dá listina někomu podepsat a tím to všechno skončí.

Je podle Vás nutné, aby možnost hlasovat mimo schůzi upravovaly stanovy společenství?

Já bych nevyloučil, že by ani stanovy takovou úpravu nemusely mít, ale pro jistotu bych doporučil tento způsob hlasování ve stanovách upravit. Mimo jiné proto, že by zde měl být stanoven postup před i po hlasování, který zaručí dodržování práv vlastníků.

Berete v úvahu, že takové hlasování může být v praxi zneužíváno některými vlastníky k prosazování vlastních zájmů. Na shromáždění - z očí do očí - se námitky lépe uplatňují, než když se záležitost veřejně neprojedná?

Chápu tyto argumenty, nicméně se přikláním k tomu, aby to za současného stavu bylo umožněno. Jde o to, že například důležitou stavební změnu nejsou lidé schopni vůbec odhlasovat, i když taková vůle v domě je. Prostě proto, že je složité dostat některé lidi na schůzi. Konání shromáždění, kde se vše důkladně probere, je ale možné v každém případě. S tím, že se řekne, že kdo se shromáždění nezúčastnil, a tudíž nehlasoval, bude hlasovat dodatečně písemně.

Další nejasná otázka kolem hlasování: Když se některý vlastník nemůže zúčastnit schůze a chce dát někomu jinému plnou moc, musí být plná moc úředně ověřená?

Zásadně není důvod vyžadovat ověřenou plnou moc. Otázkou je, kdyby stanovy vyžadovaly pro zastupování vlastníka na schůzi ověřenou plnou moc. Případný spor by musel vyřešit soud.

V některých společenstvích se snaží někteří vlastníci prosadit, aby příspěvky do fondu oprav se nehradily poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, ale aby všichni platili stejně. Zákon to umožňuje, pokud se vlastníci na tom dohodnou. Spor bývá o to, zda dohoda musí být jednomyslná, nebo zda většina může přehlasovat menšinu.

Musí souhlasit všichni vlastníci. Jiný postup by byl nespravedlivý, protože vlastníci velkých bytů by si mohli snadno prosadit odsouhlasení stejných příspěvků, což by bylo na úkor majitelů menších bytů.

V některých domech vlastníci hlasují i o tom, aby příjmy z pronájmu společných prostor, například reklamy na střeše domu, byly převedeny do fondu oprav. Některým lidem se to nelíbí a argumentují, že jde o jejich příjmy, o kterých se nemá co hlasovat. Kdo má pravdu?

Klíčová je otázka, komu patří příjmy z pronájmu společných prostor. Převažujícím názorem je, že jednotlivým vlastníkům. Pak si každý vlastník rozhoduje o penězích sám a může odmítnout je poskytnout do fondu oprav, i když všichni vlastníci s tím souhlasí.

Fórum

Vaše jméno:
Váš E-mail:
Text:
	Opište ověřovací kód z obrázku!
	Odesláním tohoto příspěvku poskytujete souhlas se zpracováním osobních údajů podle GDPR.