Nemovitosti-vykup.cz

Od 1. 1. 2014 neplatí rovnice: Nový občanský zákoník = nové nájemní smlouvy.

Nový občanský zákoník přinese od ledna 2014 sice řadu zásadních změn v nájemním právu, ale nevyžaduje, že by se musely stávající smlouvy o nájmu bytu jakkoli měnit či dokonce uzavírat nové.

Od 1. 1. 2014 neplatí rovnice: Nový občanský zákoník = nové nájemní smlouvy.

autor. JURIS REAL

Nový občanský zákoník (dále jen "NOZ" - pozn. již platný zákon č. 89/2012 Sb., který se nachází v tzv. legisvakanci - vacatio legis, tj. mezi okamžikem platnosti a účinnosti právní normy) přinese od ledna 2014 sice řadu zásadních změn v problematice nájmu bytu (v nájemním právu), ale nevyžaduje, že by se musely stávající smlouvy o nájmu bytu jakkoli měnit či dokonce uzavírat nové.

Dosavadní nájemní smlouvy tedy zůstávají v platnosti s tím, že se na ně uplatní nová zákonná pravidla. Např. o ukončování nájmu. To ale neznamená, že vlastník (rozuměj pronajímatel) nemůže předložit nájemci návrh na změnu smlouvy či návrh zcela nové smlouvy o nájmu bytu. Mezi oběma stranami je smluvní volnost, resp. tzv. panuje princip autonomie vůle smluvních stran (účastníků smlouvy). Nájemce by si ale měl dát velký pozor na to, co mu je předloženo. Aby tak třeba nevědomky nepřešel ze smlouvy na dobu neurčitou na dobu určitou. Rozhodně ale nemá v žádném případě povinnost návrh přijmout. Smlouvu není třeba měnit ani v případech, kdy některá její ustanovení jsou v rozporu s NOZ. Tato ustanovení totiž účinností NOZ ztratí automaticky svou platnost. Může jít např. o ustanovení, že nájemce nemůže v bytě chovat zvíře či dát bez souhlasu pronajímatele část bytu do podnájmu, v bytě pracovat či podnikat. NOZ totiž tato práva nájemcovi, při splnění určitých podmínek, výslovně poskytuje. Nájemní smlouva ani nemusí převzít žádná nová ustanovení NOZ, byť mají zásadní význam. Např. o tom, že pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, může dostat okamžitou výpověď. To bude nově platit třeba tehdy, když nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu aspoň tří měsíců nebo když poškodí dům či byt „závažným nebo nenapravitelným způsobem“.

Problematika zvyšování nájemného

I na dosavadní nájmy se budou od ledna automaticky vztahovat nová pravidla o zvyšování nájmů, ale s určitými zvláštnostmi. Půjde-li o první zvýšení po ukončení regulace nájmů a nájemné bylo dosud zvyšováno jen na základě zákona o jednostranném zvyšování (nikoli tedy smluvně), může pronajímatel vyžadovat zvýšení nájemného až do výše obvyklé v daném místě. V ostatních případech však již bude pronajímatel v návrhu omezen. Navržený růst – spolu se zvýšením, ke kterému došlo v posledních třech letech – nesmí být celkově vyšší než o 20 %. Jestliže zvýšení, které dovoluje legislativa, nájemce odmítne, pronajímatel se může obrátit na civilní soud. Ten už ale nebude vázán limitem 20 % a může nájemné zvýšit až na úroveň v místě obvyklou.

Nájemci budou moci část bytu pronajímat.

Jednou ze zásadních "novinek", které do našeho bytového práva přináší od ledna 2014 NOZ, je umožnění nájemcům bytů dát část bytu, ve kterém sami bydlí, do podnájmu bez souhlasu pronajímatele a za podmínek, které si sami stanoví. Dosud je k podnajímání (§ 719 občanského zákoníku) zapotřebí písemného souhlasu pronajímatele, a bez takového souhlasu je považováno za hrubé porušení povinností nájemce a důvodem k výpovědi z nájmu bytu (§ 711 odst. 2 písm. b). Nájemce však musí i při podnajímání respektovat přiměřeně ustanovení § 2272. Zmínka v NOZ o přiměřeném použití § 2272 má zabránit tomu, aby byty nebyly přeplňovány a aby tedy toto nové právo nájemce nebylo tímto způsobem zneužíváno.

Fórum

Vaše jméno:
Váš E-mail:
Text:
	Opište ověřovací kód z obrázku!
	Odesláním tohoto příspěvku poskytujete souhlas se zpracováním osobních údajů podle GDPR.