Nemovitosti-vykup.cz

Katastrální úřad koupi bytu nezapíše, pokud v domě není zřízené SVJ.

Kupujícím bytů vyvstal nový problém. Od letošního ledna blokuje zapsání změny vlastnictví bytu v katastrálním operátu často skutečnost, že vlastníci ostatních bytů v domě nezaložili společenství vlastníků jednotek.

Katastrální úřad koupi bytu nezapíše, pokud v domě není zřízené SVJ.

autor. JURIS REAL

Kupujícím bytů vyvstal nový problém. Od letošního ledna blokuje zapsání změny vlastnictví bytu v katastrálním operátu často skutečnost, že vlastníci ostatních bytů v domě nezaložili společenství vlastníků jednotek.

To musí mít své stanovy a být taktéž zapsané u rejstříkového soudu. Pokud kupující výpis z rejstříku nepředloží, převod vlastnického práva nelze úspěšně dokončit.

„Lze očekávat každým dnem, že bude přibývat případů, kdy kvůli absenci zapsání SVJ u rejstříkového soudu nebudeme na katastru moci zapsat nového vlastníka v momentě, kdy bude chtít byt koupit od dosavadního majitele,“ potvrdila vedoucí Kanceláře úřadu Katastrálního úřadu pro hl. město Praha Daniela Šustrová. Podle ní nový občanský zákoník vytváří od 1. ledna 2014 „silný motivační tlak na vlastníky bytů především u nové výstavby bytových domů, aby společenství vlastníků jednotek zakládali“. Jsou totiž domy, kde se vlastníci ani nesešli, a tuto povinnost ignorují. „Z ustanovení zákona vyplývá, že SVJ musí vzniknout a být zapsáno, když už je u nové výstavby bytového domu prodán čtvrtý byt. Pokud se tak nestane, pátý byt již nemůžeme zapsat, dokud SVJ nevznikne a nebude zapsáno u rejstříkového soudu,“ dodala Šustrová.

Až do minulého roku šlo podobnou situaci obejít jednoduše tak, že lidé v domě rychle a formálně přijali tzv. vzorové stanovy vydané nařízením vlády. SVJ de facto vzniklo automaticky, i když nevykonávalo reálně činnost. Vzorové stanovy také platily automaticky v případech, kdy se vlastníci bytů ohledně znění stanov, tedy pravidel hry při správě domu, neshodli. Jenže od ledna paragraf 1 198 odst. 2 nového občanského zákoníku hovoří o tom, že do veřejného seznamu (tj. do katastru nemovitostí) se „nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků“. Evidenci a zápis SVJ mají na starosti rejstříkové soudy v rámci krajských soudů. Starší SVJ, založená víceméně formálně a automaticky před 31. 12. 2013, mají povinnost přizpůsobit se novému občanskému zákoníku do tří let, tj. do 31. 12. 2016, přepracovat především podle něho stanovy a doručit je rejstříkovému soudu.

„Neučiní-li tak, rejstříkový soud je vyzve. Uplyne-li lhůta, soud SVJ zruší,“ sdělila Právu advokátka Bohdana Hejduková z portálu Pravnigramotnost.cz. A to pak bude blokovat prodej jakéhokoliv bytu v domě. Jedním z těch, kteří na absenci SVJ už doplácejí, je i Michal Kříž z Prahy. Zřejmě přijde o tisíce korun, tedy o poplatek za hypoteční úvěr a náklady na odhad nemovitosti. Chtěl si koupit v Praze byt 2 + Kk za tři milióny korun. Vyřídil si i schválení na 1,8 miliónu korun. Jenže katastr nemovitostí odmítl převod vlastnictví zapsat. „Pan Kříž si od prodávajícího nenechal předem doložit výpis z rejstříku společenství vlastníků,“ dodala Hejduková. Problém podle ní je, pokud se jen jeden jediný vlastník začne vůči novým stanovám bránit námitkami. Pokud se majitelé bytů nedohodnou, musí o věci rozhodovat soud. „Od ledna 2014 už neexistuje jiná možnost, jak jinak tuto situaci vyřešit,“ potvrdila Hejduková. Kupujícím doporučuje, aby výplatu kupní ceny ve smlouvě vždy výslovně vázali až na zápis do katastru. Pro případ, že zápis vlastnického práva katastr zablokuje, měl by kupující mít v kupní smlouvě jasně definované právo na odstoupení od smlouvy, a tím i celé realitní transakce.

Fórum

Vaše jméno:
Váš E-mail:
Text:
	Opište ověřovací kód z obrázku!
	Odesláním tohoto příspěvku poskytujete souhlas se zpracováním osobních údajů podle GDPR.