Nemovitosti-vykup.cz

Fenomén stavění formou baugruppe je v České republice zatím vzácné.

Jde o způsob financování a realizace bytového domu, na kterém od počátku namísto developera pracuje komunita lidí, kteří budou v domě bydlet.

Fenomén stavění formou baugruppe je v České republice zatím vzácné.

autor. JURIS REAL

Jde o způsob financování a realizace bytového domu, na kterém od počátku namísto developera pracuje komunita lidí, kteří budou v domě bydlet.

Baugruppe je zajímavý způsob, jak získat nemovitost v atraktivní lokalitě širšího centra města za přiměřenou cenu.

„Je to především způsob financování a stavění samotného projektu. Člověk se v tomto případě nerozhoduje pro hotový produkt, ale sám jej vyvíjí, je vlastně sám sobě developerem. Skupina budoucích obyvatelů domu se zorganizuje do určitého právního uskupení, které pak vystupuje jako investor i zadavatel prací. Jako skupina si například bere úvěr od hypoteční banky, objednává si architekta, projektového manažera a podobně,“ vysvětluje podstatu principu architekt Vladimír Fialka z Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy. Tento způsob skupinové realizace rezidenčního projektu je velmi populární především v německy mluvících zemích (odtud pochází i označení baugruppe – stavební skupina) a Skandinávii. Ve městech, jako jsou Berlín, Hamburk nebo Freiburg, takto v posledních letech vzniklo odhadem jedno až dvě procenta ze všech nových bytů.

Náklady jsou nižší.

Výhodou principu baugruppe je fakt, že skupina si vytvoří projekt podle svých představ, jednotliví účastníci mají například velký prostor pro individuální řešení dispozic svých bytů.

Navíc lze společnou výstavbou ušetřit nemalé peníze, skupina totiž neplatí marži developerovi a ušetří například i za daň z převodu nemovitosti.

V ČR přesto tímto způsobem vzniká jen minimum projektů.

Legislativa přitom není v zásadě proti, určité překážky tu ovšem existují.

„Podstata není v konečném právním uspořádání, tady může jít stejně tak o družstvo nebo o společenství vlastníků, důležitý je původní záměr vytvářet bydlení v komunitě lidí se společným zájmem,“ objasňuje Fialka, že se baugruppe z hlediska konečného vlastnictví nijak neliší od zbytku bytového fondu a dodává: „V ČR takové iniciativy jsou, ale projektů v realizaci je minimum. V Praze je největším problémem získat pozemek. Platný územní plán je často neflexibilní a rozvojové území mnohdy konzervuje ve stavebních uzávěrách. Získat územní rozhodnutí může v případě menšího projektu trvat třeba i dva roky,“ vysvětluje úskalí Fialka. Pozemky navíc spekulanti často nabízejí za přemrštěné ceny, řada pozemků se nabízí s již platným územním rozhodnutím na konkrétní projekt, který se pro baugruppe většinou nehodí.

Přitom stavební skupiny by mohly obsadit menší prázdné pozemky a proluky, o které nemají developeři zájem.

„Developer jde většinou na hranici regulačních možností. Baugruppe se tím, že ušetří na marži prostředníka (developera), dostane na celkově nižší cenovou hladinu projektu a může si na daném pozemku z hlediska jeho využití dovolit větší luxus. Nemusí z něj ždímat maximum jako developer,“ naznačuje Fialka důvody, proč by mohla být řada pozemků pro tento způsob výstavby vhodná. Podle Fialky by mohlo fenomén podpořit třeba i samotné hlavní město nebo jeho jednotlivé městské části. S podobnou podporou má architekt zkušenosti z Německa. V jedné architektonické kanceláři tam pracoval na projektu R50 – Cohousing, který stojí v berlínské Ritterstasse 50 a je často dáván za příklad úspěšné realizace formou baugruppe. Na využití pozemku formou baugruppe tu soutěž vypsalo přímo město. „U pozemků je důležitá možnost jejich koupě takzvaně na opci. Skupina totiž většinou v momentě, kdy najde vhodný pozemek, ještě nemá finance na jeho koupi ani konečný počet členů. Potřebuje zhruba rok, aby se zformovala a získala představu o základních parametrech projektu,“ vysvětluje Fialka, že prodejce musí být ochoten počkat.

Slušně vydělat může ale i radnice.

Pro pražské městské části by výstavba tímto stylem mohla být atraktivní.

Vladimír Fialka to zdůvodňuje: „Baugruppe může být jednou z forem rozumné privatizace. Městská část by mohla poskytnout pozemek a na oplátku by získala v projektu několik bytů v odpovídající hodnotě. Radnice by tak získala zhruba dvacet rodin jako trvalé obyvatele a navíc byty do vlastního bytového fondu. Většinou přitom jde o angažované obyvatele s citlivým přístupem ke svému okolí, což představuje pro městskou část velký potenciál,“ říká architekt. Jenže s podporou od radnic zatím příliš počítat nelze. „Například i v Berlíně začalo město na fenomén reagovat až po deseti letech, co se tento model objevil,“ komentuje podporu Fialka. Naději by tak mohl přinést například osvícený developer, který by vyhrazením menšího pozemku pro určitou skupinu mohl zatraktivnit vlastní projekt.

Fórum

Vaše jméno:
Váš E-mail:
Text:
	Opište ověřovací kód z obrázku!
	Odesláním tohoto příspěvku poskytujete souhlas se zpracováním osobních údajů podle GDPR.